개발행위허가란?

일단 개발행위허가가 왜 필요한지에 대해서 설명을 먼저 드려볼까 합니다.

 

토지는 이웃 토지와 서로 연접되어 있어 어느 한 토지의 이용이 인접 토지의 이용과 부조화가 발생할 수도 있고,

사적인 개발행위가 각 종 계획과 상충할 수도 있기 때문에 개발을 시행하기 전에 여러 가지 사항들을 고려

해야 되고 그 과정에서 개발행위라는 국토법의 절차를 통해서 토지의 효율적 이용과 도시관리계획의 원활한

집행을 도모하는 것이 필요합니다.

 

막무가내식 개발이 아닌 계획의 적정성, 기반시설의 확보 여부, 주변 환경과의 조화 등을 충분히 고려하여 계획적인

개발이 이루어지도록 하기 위함입니다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(줄임 "국토법") 제56조에는 개발행위허가에 대해서 이렇게 서술하고 있습니다.

 

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치  2. 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)

3. 토석의 채취(토지의 형질변경 목적은 제외)   4. 토지 분할

5. 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓은 행위(이를 제외한 지역에서는

   물건을 1개월 이상 쌓아놓아도 허가를 거치지 않음)

 

1번의 경우는 건축물이나 공작물(구조물)을 설치하는 경우인데 건물을 짓거나 옹벽, 석축, 배수구조물 등

을 설치하는 경우입니다. 건축물의 건축의 경우라고 해서 무조건 개발행위를 받지는 않습니다. 지목이

대지인 경우에는 건축사를 통한 건축신고나 건축허가를 득하면 되고 개발행위를 받는 경우에는

국토법에서 제시하는 규제조건을 넘어가는 경우에 일부 받는 경우가 있고 일반적으로는 받지 않습니다.

그 사항에 대해서는 하단부에 별도 추가 설명을 하도록 하겠습니다

 

구조물의 설치의 경우 석축, 전석 쌓기, 콘크리트 옹벽, 보강토 옹벽, 배수구조물(개 거수로, 집수정, 맨홀 등)

등을 부지에 공사하는 경우입니다. 단순히 지목이 전, 답인 경우 농사용 목적이긴 하지만 좀 안전하게

부지에 전석 쌓기나 옹벽을 설치하여 부지 정비를 하려고 할 경우 지목변경이 없을 경우 개발행위

(공작물 설치)를 목적으로 허가를 받는 경우가 자주는 아니고 가끔씩 있습니다.

 

2번의 토지형질변경의 경우에는 절토, 성토, 매립, 정지, 포장 등으로 땅의 원지반 형태를 훼손하여

깎아내거나 더 높이 쌓거나 불균등한 흙의 상태를 고르거나, 콘크리트나 쇄석, 보도포장 등을 하여

땅의 모양이 다르게 바뀌는 경우라고 이해하시면 됩니다.

 

단지 경작 용인 경우에는 2m까지는 인정을 해주고 2m 이상 성토나 절토의 경우에는 받도록 하고

있습니다. 각 시군 지자체마다 다른 부분이나 도시계획조례상으로 경작용으로 절성토를 한 경우

몇 년 동안 개발행위허가를 못하도록 막아놓은 지자체도 있으니 조례는 반드시 확인해보셔야 됩니다.

(법의 악용 문제 때문임)

 

3번의 경우 토석채취는 육상골재 허가라는 농지의 흙을 파내어 모래로 생산하여

이용을 하고 다른 흙을 다시 채워 넣어 복구하는 방식의 토석채취가 있고 임야의 경우에는

산지관리법에 토석채취 허가가 존재하고 , 산의 흙을 깎아내어 다른 목적으로 필요한 곳에

성토용으로 쓰고 기존 깎아낸 곳은 나무식재 등으로 복구하는 형태가 있습니다.

 

토석채취 허가의 경우에는 지자체마다 규정이 다르고 공익용 목적이 아닌 경우에

허가가 상당히 어려워 일반 개인이 흙이 필요해서 신청한다고 해서 쉽게 받을 수 있는

허가는 아닙니다. 규모 또한 일반적으로 크기 때문에 규제사항이 까다로워 발생하는

용역비 또한 비쌉니다.

 

4번은 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전지역 안에서 인허가받지 않고 토지분할을 행하는 경우

용도지역별 분할제한면적(주거 및 기타:60제곱미터, 상업 및 공업:150제곱미터, 녹지지역:200제곱미터)

미만으로 토지분할을 행하는 경우 & 관계법령에 인허가받지 않고 행하는 너비 5m 이하 토지분할

로 세 가지 경우에 개발행위를 받도록 하고 있으나 이런 경우로 개발행위를 받는 경우는

거의 없다고 보시면 될 듯합니다. 진짜 가끔 있을까 말까 한 정도입니다.

 

5번은 물건적치입니다. 주로 야적장 물건을 쌓아놓거나 흙을 쌓아놓거나 할 공간이 필요한데

용도지역이 녹지지역, 관리지역 & 자연환경보전지역에 해당이 될 경우 그리고 1개월 이상일 때

허가를 받습니다. 인허가를 제일 많이 받아들이는 경우에는 모래나 흙 등을 1개월 이상 야적

할 공간이 필요한 골재업을 하시는 분들이 허가를 받는 경우가 많습니다.

 

참고하셔야 되는 내용은 개발행위허가운영지침(설계지침에 있음)이 있고, 국토법에서는 제56조 부분부터 하단부

로 확인하시면 됩니다. 그리고 국토해양부에서 발간한 개발행위 허가제도 길라잡이라는

파일이 있는데 좀 쉽게 설명이 되어 있어 참고하시기 좋습니다.

개발행위허가제도 길라잡이.pdf

3.09MB

이건 개발행위허가를 진행하기전 반드시 확인하시고 가셔야 되는 사항입니다 허가대상이 안되는 경우가

있으니 이 항목사항을 꼼꼼히 체크해 놓으시면 좋습니다.(개발행위허가운영지침 내용안에 나옵니다.)

 

제5절 개발행위허가를 받지 않아도 되는 행위 (법 제56조제4항)

1-5-1 도시·군계획사업에 의한 개발행위. 이 경우 택지개발사업·산업단지개발사업 등 도시·군계획사업을 의제하는 개발행위도 개발행위허가에서 제외한다.

1-5-2 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치(1월 이내에 신고하여야 함)

1-5-3 「건축법」에 의하여 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축 또는 재축과 이에 필요한 범위안에서의 토지의 형질변경(도시·군계획시설사업이 시행되지 아니하고 있는 도시·군계획시설부지인 경우에 한함)

1-5-4 다음의 경미한 행위. 다만, 그 범위에서 도시·군계획조례로 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.(영 제53조)

 

(1) 건축물의 건축

「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가 또는 같은 법 제14제1항에 따른 건축신고 및 같은 법 제20조 제1항에 따른 가설건축물의 허가 또는 같은 조 제3항에 따른 가설건축물의 축조신고 대상에 해당하지 아니하는 건축물의 건축

(2) 공작물의 설치

① 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 50세제곱미터 이하, 수평투영면적이 50제곱미터 이하인 공작물의 설치(「건축법 시행령」 제118조제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치를 제외)

② 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 무게가 150톤 이하, 부피가 150세제곱미터 이하, 수평투영면적이 150제곱미터 이하인 공작물의 설치(「건축법 시행령」 제118조제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치를 제외)

③ 녹지지역·관리지역 또는 농림지역안에서의 농림어업용 비닐하우스〔비닐하우스안에 설치하는 육상어류양식장(「수산업법 시행령」 제27조에 따른 육상해수양식어업과 「내수면어업법 시행령」 제9조에 따른 육상양식어업을 위해 설치한 양식장을 말한다)을 제외]의 설치

 

(3) 토지의 형질변경

① 높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내의 절토·성토·정지 등(포장을 제외하며, 주거지역·상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한함)

② 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660제곱미터 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 절토·성토·정지·포장 등(토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 당해 필지의 총면적을 말함. 이하 같음)

③ 조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외한다). 이 경우 조성이 완료된 기존 대지란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지로서 도로·상하수도 등 기반시설의 설치가 완료되어 해당 대지에 절토나 성토행위가 없이 건축물 등을 건축할 수 있는 상태로 조성되어 있는 대지를 의미한다. 다만, 영 제57조제2항에 따라 용도변경을 하지 아니하도록 조건을 붙인 건축물이 건축된 대지(건축물이 멸실된 대지를 포함한다)에 다른 용도의 건축물(영 제57조제1항제1의2호 다목부터 마목에 따라 건축할 수 있는 건축물은 제외한다)을 건축하고자 할 경우에는 기존 대지로 보지 아니한다.

가. 도시개발사업·택지개발사업 등 관계 법률에 의하여 조성된 대지

나. 지목이 대·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지인 대지

다. 관계 법률에 따라 적법하게 건축된 건축물이 있는 대지(건축물이 멸실된 경우를 포함) 다만, 축사 등 농지전용허가를 받지 아니하고 건축된 건축물은 제외

④ 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경

(4) 토석채취

① 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취면적이 25제곱미터 이하인 토지에서의 부피 50세제곱미터 이하의

토석채취

② 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 채취면적이 250제곱미터 이하인 토지에서의 부피 500세제곱미터 이하의 토석채취

 

(5) 토지분할

① 「사도법」에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할

② 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할

③ 행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각·교환 또는 양여하기 위한 분할

④ 토지의 일부가 도시·군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할

⑤ 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 「건축법」 제57조제1항의 규정에 의한 분할제한면적 이상으로의 분할

 

(6) 물건적치

① 녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25제곱미터 이하인 토지에 전체무게 50톤 이하, 전체부피 50세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위

② 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역을 제외)에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250제곱미터 이하인 토지에 전체무게 500톤 이하, 전체부피 500세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위

1-5-5. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(다른 호에 저촉되지 않는 경우로 한정한다)의 경미한 변경 (영 제52조)

(1) 사업기간을 단축하는 경우

(2) 다음의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 부지면적 또는 건축물 연면적을 5퍼센트 범위에서 축소하는 경우

나. 관계 법령의 개정 또는 도시·군관리계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우

다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제26조제2항 및 「건축법」 제26조에 따라 허용되는 오차를 반영하기

위한 변경

라. 「건축법 시행령」 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경인 경우

1-5-6 개발행위허가를 받은 자는 1-5-5.에 해당하는 경미한 사항을 변경한 때에는 지체없이 그 사실을 허가권자에게

통지하여야 한다.

 

오늘은 개발행위에 대해서 설명을 드렸습니다. 쉽게 설명을 드릴려고 해봤는데 역시 법의 영역이다 보니 쉽지가 않네요.

제일 먼저 길라잡이 내용을 먼저 확인하시는 것을 추천드리고 법은 국토법에서 발췌해서 공부하시면 되고

개발행위허가를 정확하게 이해하실려면 개발행위허가운영지침 내용을 정확히 숙지하셔야 담당공무원과

원활히 협의진행이 가능함을 알려드립니다. 토목설계를 진행하는데도 많은 규제정보를 체크하실수 있습니다.

 

다음시간에는 인허가를 진행했던 사례를 가지고 지금껏 말씀드린 내용을 검토해보는 시간을 가져볼까 합니다.

아무래도 사례를 보고 거기에 법을 대입하여 확인해보면 좀 더 쉽게 이해가 가능하기 때문입니다.

긴글 보시느라 수고하셨습니다.