땅 개발에 대한 두번째 이야기 도로란 무엇인가?

첫 글에 도로가 있어야 개발이 가능하다는 말씀을 드렸습니다. 그럼 도로가 무엇인지에 대해 알아봐야겠죠.

도로에 대해서 정의를 내리고 있는 법들이 있습니다. 건축법, 도로법, 도시계획법 등등 도로의 정의에 대해서

나와 있는 법이 있으나 우리가 원하는 건 아니죠. 고리타분한 언어로 법률용어를 써가면 정의해 놓은 도로는

보면 머리에서 쥐만 날 뿐이니까요.

좀 더 쉽게 도로를 확인할려면 어떻게 해야되나라고 생각을 해보면 그냥 단순히 다음지도나 네이버지도

구글지도를 키시고 주소를 입력해보시면 나옵니다 ^^ 주소검색해서 나오는 위성사진상의 그림을 확인해

보면 내 땅에 도로가 있구나 없구나를 알게되죠. 근데 그 도로를 가지고 개발을 확실히 할 수 있는 것일까?

라는 의문점을 던졌을 때 한 40%정도만 맞다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

 

왜냐? 뭣이 문제인디?

그건 지으실려고 하는 건축물의 규모, 건축물 대지면적에 따라 관계법령을 확인해보면 여러가지 규제

사항들이 존재하기 때문인데요. 국토의계획및이용에관한법률(국토법)만 일단 확인해보시면

용도지역별로 허가를 받을 수 있는 면적제한을 두고 있습니다. 계획관리지역은 3만제곱미터

자연녹지지역은 1만제곱미터 등등 용도지역에 따라 이거 이상 허가받을 수 없도록 제한을 걸어두었고

그 외에도 많은 규제사항들이 있습니다. 그래서 개발을 하고자 한다면 우선 어떤 건축물을 지을 계획이고

그 규모와 땅의 면적은 어느정도 필요한지를 정확히 아셔야 할 필요가 있습니다. 그 내용을 가지고

법에서 규제하고 있는 사항들을 찻아서 확인해봐야 규제대상 범위 내인지 아님 밖인지 알수가 있게

되기 때문입니다. 

건축법 또한 규제사항이 있습니다. 건축면적에 제한을 두고 있는 규정을 어제 가르쳐 드린 건축법

시행령 별표사항을 체크하시다보면 건축면적에 제한이 있는 걸 확인하실 수 있을 겁니다.

 

도로에 대해서 건축법상 법률적 정의를 잠깐 국가법령정보센터에서 발췌한 내용을 보여드리겠습니다.

업무를 진행함에 있어서 알고 있어야 되는 사항만 제가 따로 뽑은 내용입니다.

참고로 법을 보실 때 항상 모든 정의는 법 시작 제1조는 법을 제정한 목적이 서술되고 두번째로

정의가 나오는데 정의 부분은 법률용어를 이해하는데 기본이 되는 사항이니 꼭 확인해두시는게

다른 법률을 참고하실때도 도움이 많이 된다는 점 알고 계시기 바랍니다.

그리고 타법에 대해 링크가 걸려있거나 대통령령, 시행규칙으로 링크가 걸려있는 부분들은 그냥

넘어가시지 마시고 항상 링크 따라가던지 안그러면 별도로 그 법을 들어가셔서 반드시 그내용이

먼지 확인을 하셔야 다음에 다시 확인하시더라도 좀 더 이해하는데 수월하실껍니다.

 

건축법 제2조(정의)

11. "도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한

경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에

해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에

관한 고시가 된 도로

나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사

(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를

지정하여 공고한 도로

제3조(적용예외)

② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 및 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획

구역(이하 "지구단위계획구역"이라 한다) 외의 지역으로서 동이나 읍(동이나 읍에 속하는 섬의 경우에는

인구가 500명 이상인 경우만 해당된다)이 아닌 지역은 제44조부터 제47조까지, 제51조 및 제57조를

적용하지 아니한다. 

③ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제7항에 따른 건축물이나 공작물을 도시ㆍ군계획시설로

결정된 도로의 예정지에 건축하는 경우에는 제45조부터 제47조까지의 규정을 적용하지 아니한다.  

 

제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는

도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.  

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우

② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의

관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

 

제45조(도로의 지정ㆍ폐지 또는 변경) ① 허가권자는 제2조제1항제11호나목에 따라 도로의 위치를

지정ㆍ공고하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야

한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 건축위원회의

심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다.  <개정 2013. 3. 23.>

1. 허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고

인정하는 경우

2. 주민이 오랫 동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로

정하는 것인 경우

② 허가권자는 제1항에 따라 지정한 도로를 폐지하거나 변경하려면 그 도로에 대한 이해관계인의

동의를 받아야 한다. 그 도로에 편입된 토지의 소유자, 건축주 등이 허가권자에게 제1항에 따라 지정된

도로의 폐지나 변경을 신청하는 경우에도 또한 같다.

③ 허가권자는 제1항과 제2항에 따라 도로를 지정하거나 변경하면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라

도로관리대장에 이를 적어서 관리하여야 한다.  <개정 2011. 5. 30., 2013. 3. 23.>

 

제46조(건축선의 지정) ① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 "건축선(建築線)"이라 한다]

은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인

경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그

도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이

있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 

대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.

② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을

정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건축선을

따로 지정할 수 있다.  <개정 2014. 1. 14.>

③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체

없이 이를 고시하여야 한다.  <개정 2014. 1. 14.>

 

저는 토목쟁이인데도 불구함에도 건축법을 봅니다. 왜냐구요? 건축법을 알아야 사업주들에게 설명이

가능하고 타법이라서 안본다면 담당공무원을 설득하는데도 문제에 부딪힐 가능성이 있습니다. 실제적으로

업무를 진행하는데타법까지 지식을 갖고 있으면 상대방을 이해시키는데 좀 더 수월한 점이 많습니다.

융복합시대자나용 ㅎㅎㅎ

인허가 업무가 하나에 법 테투리만 적용하면 문제가 없지만 타법 적용도 반드시 되고 여러가지의 법률이

종합적으로 검토되고 그 각 담당자들과 다 법으로 문제가 없고 법에서 정해놓은 기준에 정확히 맞다는

것을 설명해줄려면 최소한 그 내용이 어디 있고 어떤 내용인지는 알아야 가능하기 때문입니다.

위에서 서술한 내용 중 중요한 부분들은 제가 따로 표시를 해뒀는데 법을 보실때 예외사항을 항상

잘 체크하시는 습관을 만들어두시면 많은 도움이 되시리라 생각됩니다. 첨에는 솔직히 저런 내용들이

어디 있는지도 모릅니다.

저도 그랬습니다 ^^;; 중요부분은 비도시지역에서는 예외적으로 대지도로관계 등 건축법 제44조~제47조

제51~57조 규정을 적용하지 않는다라고 나와있는 점인데요. 건축법 제44조에서 57조 규정이 어떤게 있는지는

따로 공부를 해보시기 바랍니다 ^^

 

이번에는 도로법에서 규정하는 도로의 정의에 대해 말씀드려볼까합니다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "도로"란 차도, 보도(步道), 자전거도로, 측도(側道), 터널, 교량, 육교 등 대통령령으로 정하는 시설로

구성된 것으로서 제10조에 열거된 것을 말하며, 도로의 부속물을 포함한다.

2. "도로의 부속물"이란 도로관리청이 도로의 편리한 이용과 안전 및 원활한 도로교통의 확보, 그 밖에

도로의 관리를 위하여 설치하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설 또는 공작물을 말한다.

가. 주차장, 버스정류시설, 휴게시설 등 도로이용 지원시설

나. 시선유도표지, 중앙분리대, 과속방지시설 등 도로안전시설

다. 통행료 징수시설, 도로관제시설, 도로관리사업소 등 도로관리시설

라. 도로표지 및 교통량 측정시설 등 교통관리시설

마. 낙석방지시설, 제설시설, 식수대 등 도로에서의 재해 예방 및 구조 활동, 도로환경의 개선ㆍ유지

등을 위한 도로부대시설

바. 그 밖에 도로의 기능 유지 등을 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설

 

제10조(도로의 종류와 등급) 도로의 종류는 다음 각 호와 같고, 그 등급은 다음 각 호에 열거한 순서와 같다.

1. 고속국도(고속국도의 지선 포함)

2. 일반국도(일반국도의 지선 포함)

3. 특별시도(特別市道)ㆍ광역시도(廣域市道)

4. 지방도

5. 시도

6. 군도

7. 구도

 

도로의 종류와 구성에 대한 정의내용입니다. 도로안에 포함되는 내용들이 많죠. 부속물까지도 도로로

본다는 점도 확인하실 수 있고 도로의 종류에도 많네요. ㅎㅎ 글을 쓰고 있는 저도 피곤해집니다. 하아 ~

 

단순하게만 보면 4m이상 도로,대지와 2m이상 접해야 한다는 점 정부나 지자체에서 시공한 국도,지방도,

도시계획도로 등에 접해 있으면 일단 허가를 받을 가능성이 높아진다는 것은 알게 되시는 겁니다.

여기서 끝나면 좋겟지만 그렇지가 않네요. 

국토법 개발행위 중 개발행위허가운영지침이라는 것이 있는데 거기에도 도로와 관련하여 내용이 서술

되어 있습니다. 개발행위허가면적에 따라 일정규모 이상은 도로 폭이 이정도 확보되어야 한다는 내용과

예외사항이 나와있습니다.

 

3-3-2-1 도로

(1) 진입도로는 도시․군계획도로 또는 시․군도, 농어촌도로에 접속하는 것을 원칙으로 하며, 위 도로에

접속되지 아니한 경우 (2) 및 (3)의 기준에 따라 진입도로를 개설해야 한다.

(2) (1)에 따라 개설(도로확장 포함)하고자 하는 진입도로의 폭은 개발규모가 5천㎡ 미만은 4m 이상,

5천㎡ 이상 3만㎡ 미만은 6m 이상, 3만㎡이상은 8m 이상으로서 개발행위규모에 따른 교통량을 고려하여

적정 폭을 확보하여야 한다.

(3) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 (2)의 도로확보기준을 적용하지 아니할 수 있다.

① 차량진출입이 가능한 기존 마을안길, 농로 등에 접속하거나 차량통행이 가능한 도로를 개설하는

경우로서 농업․어업․임업용 시설(가공, 유통, 판매 및 이와 유사한 시설은 제외하되, 「농어업․농어촌

및 식품산업 기본법」제3조에 의한 농어업인 및 농어업 경영체, 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」

에 의한 임업인, 기타 관련 법령에 따른 농업인․임업인․어업인이 설치하는 부지면적 2천㎡ 이하의

농수산물 가공, 유통, 판매 및 이와 유사한 시설은 포함), 부지면적 1천㎡ 미만으로서 제1종

근린생활시설 및 단독주택(건축법 시행령 별표1 제1호 가목에 의한 단독주택)의 건축인 경우

② 건축물 증축 등을 위해 기존 대지 면적을 10%이하로 확장하는 경우

③ 부지확장 없이 기존 대지에서 건축물 증축․개축․재축(신축 제외)하는 경우

④ 광고탑, 철탑, 태양광발전시설 등 교통유발 효과가 없거나 미미한 공작물을 설치하는 경우

(4) (1)~(3)까지의 기준을 적용함에 있어 지역여건이나 사업특성을 고려하여 법령의 범위내에서

도시계획위원회 심의를 거쳐 이를 완화하여 적용할 수 있다.

(5) (2)와 (3)을 적용함에 있어 산지에 대해서는 산지관리법령의 규정에도 적합하여야 한다.

다만, 보전산지에서는 산지관리법령에서 정한 기준을 따른다.

 

밑줄 쳐놓은 부분이 중요한 부분입니다. 땅 규모가 커질경우에는 저 기준이 안맞는 도로를 설계할

경우에는 허가가 안되겟죠? 모르시면 낭패를 봅니다.

 

도대체 어디까지 봐야할 지 참 끝이없네요 ㅎㅎㅎ 이거 외에도 참고하셔야 되는 법령이 많습니다.

도시군계획시설의 결정구조및설치에 관한 규칙도 확인을 하셔야 되구요. 농어촌정비법에도 농어촌도로에 관한 규정이

나와있고 산지법에도 도로에 관한 규정이 나와있습니다. 한번에 다 나열을 할려니 양이 어마무시하네요;;;

추가 다른 법령들은 다음에 더 첨부를 하도록 하겠습니다 

 

오늘 내용을 간략히 말씀드리면 개발을 할려면 도로가 있어야 되는데 그 도로가 뭔지에 대해 건축법에서는

4m이상도로, 2m이상 대지와 접합 예외규정은 별도체크 하셔야된다는 것과 도로법에서 규정하고 도로안에

어떤 것들이 포함되어 있는지 도로의 종류는 무엇인지 설명과 더불어 국토법 개발행위운영지침상에서

도로폭에 대한 규제사항에 대해서 오늘 설명을 드렸습니다. 역시 빡십니다. 쉽지가 않네요.

제가 오늘 설명 드린 것 외에 다음 시간에는 도로가 없는 경우에 허가가 가능한 각 종 진출입로 허가를 받을 수 

있는 사항들에 대해 서술을 해볼 수 있도록 하겠습니다. 긴글 읽으시느라 고생하셧습니다