이 땅은 과연 개발이 가능할까? 라는 의문점을 해결하기 위해선 어떻게 해야될까요?

초반에 아무것도 모르는 상태에서 시작하는 것 만큼 참 두려운게 없죠. 저도 그랬습니다.

위에 선임사수도 없고 가르쳐 줄 사람도 없고 그냥 나이드신 사장님 말곤 모든걸 제가 알아서 해결해야

됐던 까마득한 어둠 속에서 제가 알아서 모든걸 부딪치고 찾고 해결해야 됐던 시절이 있었죠.

방문하시는 분들 중에도 틀림없이 그런분 들이 있을거라고 생각합니다.

내 스토리 내에 참고사이트는 이쪽 계통 혹은 부동산 개발에 관심있으신 분들이 알고 계시면 좋은

사이트들을 정리하여 올려놓았으니 참고하시기 바랍니다.

인허가 업무의 시작은 무엇일까요? 제일 먼저 필요한 건 개인적으로는 이땅을 개발할 수 있을까?라는 걸

알게되는 거라고 생각하는데요. 그걸 처음 해결하기 위한 첫단계는 바로 토지이용규제정보서비스에 들어가서

주소 입력 후 나오는 토지이용계획확인원에서 지역,지구를 확인하는 것입니다.

사이트 주소는 http://luris.molit.go.kr/

http://luris.molit.go.kr/

여기에 들어가셔서 주소를 입력하시고 나면 다음과 같은 화면이 나옵니다.

참고용으로 아무 주소나 입력했으니 참고로만 보세요

자 그 다음은 무엇을 확인해야 될까요? 젤 상단 부에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역지구를

확인하는 것이 첫번째입니다. 위 그림에는 자연녹지지역으로 나오네요.

그럼 자연녹지지역은 뭐지? 이렇게 궁금해지실껀데요. 자연녹지지역의 정의는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

에 보시면 정의가 나와있습니다. 간략히 용도지역은 도시지역과 비도시지역으로 구분하는데 도시지역에

속하는 주거,상업,공업,녹지지역 중에 녹지지역 중에 하나인 용도지역입니다. 자연녹지지역은 일단 도시지역

내에 속하는 용도지역이라 다른도시지역에 비하면 개발이 수월한 땅은 아니나 비도시지역의 개발이 어려운 

땅들 보다는 할 수 있는 건축물도 많고 그나마 개발가능성이 좀 있는 땅이라고 참고사항으로 알고 계시면

됩니다.(세부적으로 들어가면 너무 복잡하게 설명해야 되서 머리 아프시니 일단 오늘은 여기까지만 ^^;;)

 

그럼 자연녹지지역에 가능한 건축물 확인은 어떻게 하느냐? 라고 궁금해 하실텐데 그건

일단 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)에 들어가셔서 국토의 계획 및 이용에 관한

법률 시행령 별표 17 항목에 들어가셔서 자연녹지지역에 건축 가능한 건축물을 클릭하셔서 세부 항목들을

체킹하시면 됩니다. 안에 들어가보면 건축법 시행령 별표1 어쩌구 시설 이렇게 나와있는데요 이건 다시 국가

법령정보센터에서 건축법을 치시고 건축법 시행령에 별표1 항목에 들어가셔서 건축법에서 규정하고 있는

시설들의 종류를 별도로 체크하셔야 된다는 점 잊지마시기 바랍니다.

그리고 2번 항목에 보시면 도시군조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 있는 건축물 규정을 별도로 만들어

났습니다. 상위 법령인 국토법에서 가능한 시설 외에 지자체(시군)에서 별도로 도시계획조례로 제정하여

건축할 수 있는 건축물을 별도로 규정해 놓았으니 각 시군마다 조례가 있고 그 조례는 자치법규정보시스템 (http://www.elis.go.kr/) 여기서 확인하시면 됩니다. 이렇게 확인을 해보면 이땅에 건축할 수 있는 건축물이

어떤게 가능한 지 알 수 있게됩니다.

 

다른 법령에서 규정하고 있는 지역지구 등 제한사항에 대해서도 위에서 설명한 바와 같이 국가법령정보센터에

들어가셔서 각 법령 확인해보시면 규제사항이 있는지 체크를 해보시면서 법에 좀 익숙해 지시면 업무진행

하시는데 도움이 많이 된다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

이게 귀찮고 번거로우시면 그냥 토지이용규제확인시 아랫부분에 행위제한내용을 친절히도 붙여나서

확인해보라고 달아놓았습니다. 그거 클릭하셔서 확인해보셔도 됩니다만 발췌만 한거라 전체적인 내용

확인은 힘들다는 점은 있습니다.

 

임야의 경우에는 산지관리법, 농지의 경우에는 농지법의 저촉을 받게 되어 있으며 주변에 학교시설이 있을

경우에는 위의 그림과 같이 절대보호구역, 상대보호구역과 같이 추가 규제를 걸어놓았으니 반드시 거기에

해당하는 법을 확인하셔서 추가 규제내용이 어떤게 있는지 체크를 해보시는 습관을 들이셔야 실수를

줄일 수 있습니다. 안그러면 사업주에게 허가된다고 했다가 다른 법령에 규제된 사항 체크를 안해서

허가안되는 경우들이 종종 있습니다 ㅎㅎㅎ

 

보통 인허가 업무를 진행하면서 반드시 숙지해야 되는 법들이 있는데

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률  2. 산지관리법  3. 농지법  4. 건축법  5.도로법 6.국유재산법

7.농어촌정비법 이정도 법은 일단 필수라고 보시면 됩니다. 참 많죠.. 법을 안보곤 인허가 업무를

할 수가 없습니다.

법에 규제되는 내용을 정확히 숙지하고 알아야 허가를 받을 수 있기 때문에 혹시나 공무원이

불합리한 규제를 하더라도 법을 정확히 아신다면 도움이 많이 되실껍니다. 그 외에도 수많은 지침들

법령들이 있으나 한꺼번에 모든 것을 서술해버리면 다른분들 아마 질식하실껍니다. 차후에 다시한번

정리를 하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

참고로 저기 있는 법에 관련된 내용들을 전부다 정확히 다 외우시면 참 좋겠지만 법이라는게 참

고리타분한 용어로 서술되어 있어 보다보면 잠오기 일수고 머리가 찌근찌근 아파옵니다. 그래서

습관을 들이실 때 토지이용규제확인을 하면서 하나씩 법령을 뒤져가면서 필요한 사항만 발췌독하시면서

배워나가시는게 업무를 첨하시는 분들 입장에선 권장하고 싶습니다. 제가 위에서 서술한 법만 7가지인데

저 법을 다 숙지할려면 얼마나 시간을 투자해야될지는 저도 잘 모릅니다. 사람마다 편차가 있고 저 또한

숙지하고 있진 않습니다. ^^ 업무에 필요한 부분만 정확히 체크하고 또 체크하고 체크할 뿐이죠 .

불 필요한 내용들도 그만큼 많이 포함되어 있다는 것을 아시면 생각보다 내용이 그렇게 많지는 않습니다 ^^

 

일단 내 땅에 이런 건축물을 건축할 수 있구나 라는 점은 위에서 설명한 바와 같이 따라하시면 저절로

아시게되었습니다. 그럼 그 다음으로는 무엇을 체크해야 될까요? 건축물을 짓기 위해선 반드시 필요한 게

무엇일까요?

바로 도로입니다. 건축법에는 도로에 관한 규정이 별도로 서술되어 있으며 도로가 없는 땅을 맹지라고

하는데 맹지라고 하더라도 무조건 개발이 안되지는 않고 추가적으로 땅을 매입한다던지 위의 그림과

같이 구거 라는 나라 땅이 존재한다던지, 하천이나 나라의 땅이 옆에 붙어 있다면 국유재산점사용허가,

목적외 사용승인허가, 도로점용허가, 하천점용허가, 공유수면점사용허가 등 진출입로 사용을 목적으로 나라

땅을 임대하여 사용하시는 것 처럼 세금을 매년 일부 납부를 하고 점유하여 사용할 수가 있습니다. 

도시계획도로가 바로 옆에 딱 하고 붙어 있는 땅을 가지고 계시면 제일 좋기는 한데 그런 땅은

일단 다른 땅들 보다 무조건 더 비쌉니다 ^^아시겟지만. 세상이 그렇게 호락호락

하지 않죠.  쉽게 개발을 하실려면 제일 좋은건 도시계획도로가 개설되어 있는 땅 옆이 제일

좋겟지만 그만큼비싼 값을 치뤄야 한다는 것 ㅎㅎㅎ.  

 

오늘 말씀드린 부분의 요점은 첫번째로 용도지역이 먼지에 대해 그리고 여기에 어떤 건축물을 할 

수 있는지 방법에 대해 설명 드렸습니다. 설명한 대로 해보시면 개발하고 싶은 땅에 건축 할 수 있는

건축물이 어떤것인지 명확하게 확인하시게 될겁니다. 두번째로는 추가적으로 확인해봐야되는

규제관련 법령 및 인허가 업무를 진행하면서 알아야 되는 법에 대해 간단히 서술해드렸고

마지막으로 도로가 있어야 건축을 할 수 있다는 거 근데 그 도로에 대해서는

내용이 너무 길어지니 오늘은 여기까지만 하고 도로와 관련된 내용은 다음에 좀 더 상세히

적어보도록 하겠습니다.

 

주의하셔야 될 점은 안타깝게도 땅을 개발하는데 이 한 글만 보고 적용하기에는 너무나 많은 법

들이 존재하고 많은 규제들이 있어 한번에 설명을 다 못드린다는 점입니다.

오늘 처음 애기드린 부분은 첫 스타트 지점부분을 설명드린거고 앞으로 하나씩 단계별로

말씀을 드리도록 할테니 조급해지시지 말고 스텝바이스텝 하신다고 생각하시면 될듯합니다.

저도 이 업무를 하면서 제대로 알게된 건 5년이상 지나고 여러 법령과 수많은 협의

설계지침, 자료들은 찻아가면서 부딪치면서 배우면서 알게되었습니다. 

세상에서 지식을 습득하는데 있어 한번에 모든 것을 다 흡수할 수 있다면 얼마나 좋을까요?

하지만 그렇지 않다는 건 누구나 다 알고계시니 방법에 대해 하나씩 풀어갈 수 있도록

방향 설정해서 글을 써보도록 하겠습니다.